Cuando estás a punto de cerrar un crédito hipotecario, el avalúo es uno de los momentos más decisivos del proceso. Una valuación baja puede hacer que el banco te preste menos dinero del que esperabas, obligarte a poner más enganche o hasta detener tu compra. ¿La buena noticia? Entender cómo funciona el avalúo puede ayudarte a prevenir sorpresas, negociar y tomar mejores decisiones patrimoniales.
En esta guía completa te explico qué es un avalúo, cómo se determina, qué factores influyen, por qué puede salir más bajo y cómo evitar que afecte tu crédito hipotecario. Información clara, práctica y directa, como debe ser.
¿Qué es un avalúo y por qué es tan importante para tu crédito hipotecario?
El avalúo es un documento elaborado por un perito valuador certificado donde se determina el valor real, físico y comercial de un inmueble.
Los bancos lo utilizan para decidir cuánto dinero pueden prestarte.
En México, esto aplica para créditos hipotecarios bancarios, Infonavit y Fovissste.
¿Qué pasa si el avalúo sale más bajo?
Si el avalúo resulta menor al precio pactado con el vendedor, el banco no te prestará según el precio de venta, sino según el valor avalúado.
Ejemplo:
- Precio pactado: $2,000,000
- Avalúo: $1,850,000
- Loan to Value del banco (LTV): 90%
El banco te prestará $1,665,000, no $1,800,000 como hubieras esperado.
Esto hace que tengas que pagar:
✔ más enganche
✔ más gastos iniciales
✔ o renegociar el precio
Para evitar esto, es fundamental estar preparado.
Factores que determinan el valor de un avalúo
El valuador considera criterios técnicos, legales y de mercado. Entre los principales:
1. Ubicación
El factor más relevante.
Se evalúa:
- Zona
- Seguridad
- Plusvalía
- Acceso a servicios
- Cercanía a vías principales
- Proyectos de infraestructura
2. Estado físico del inmueble
Incluye:
- Edad
- Mantenimiento
- Materiales de construcción
- Instalaciones
- Acabados
- Estado estructural
Un mal mantenimiento fácilmente puede bajar el valor.
3. Superficie y distribución
El avalúo considera:
- Tamaño del terreno
- Construcción
- Áreas útiles
- Orientación
- Iluminación
4. Comparables del mercado
El valuador analiza propiedades similares vendidas recientemente en la zona.
Este punto puede variar mes a mes dependiendo del movimiento del mercado.
5. Aspectos legales
Cualquier detalle irregular reduce el valor o puede detener el avalúo:
- Escrituras incompletas
- Faltas en el pago de predial o agua
- Ampliaciones sin permisos
- Invasión de áreas federales o restringidas
- Gravámenes
Razones por las que un avalúo puede salir más bajo
Hay varios motivos comunes:
1. El vendedor sobreestimó el precio
Pasa mucho cuando el vendedor pone el precio basándose en:
- Sentimiento
- Opiniones personales
- Precios de anuncios, no de ventas reales
El mercado real siempre manda.
2. Mantenimiento deficiente
Cosas que reducen el valor:
- Humedad
- Filtraciones
- Pisos levantados
- Instalaciones viejas
- Fachada deteriorada
Pequeños detalles generan grandes diferencias.
3. Comparables recientes a la baja
Si en la zona hubo ventas más baratas de lo usual, el valor baja aunque tu propiedad esté en buen estado.
4. Irregularidades legales
Una simple ampliación sin permiso puede restar valor y generar observaciones.
5. M2 menos de los que se creían
Muchos propietarios piensan que su casa mide más… pero el avalúo manda.
Cómo evitar que el avalúo afecte tu crédito hipotecario
Aquí es donde viene la parte más útil.
1. Pide un estudio comparativo de mercado antes de ofertar
Así sabrás si el precio que te están dando es realista.
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2. Revisa que la documentación del inmueble esté en regla
Esto reduce riesgos de observaciones que deprecien el valor.
Checklist básico:
- Escritura completa
- Pagos de predial y agua al día
- Planos oficiales
- Número oficial
- No tener adeudos
- No estar en litigio
- Avalúo comercial previo (si existe)
3. Negocia antes del avalúo
Si el vendedor está muy arriba del mercado, cualquier avalúo lo evidenciará.
4. Realiza mejoras preventivas de bajo costo
Pequeñas reparaciones que suben la percepción del valuador:
- Pintura
- Reparación de filtraciones
- Limpieza profunda
- Cambio de focos, apagadores y grifos visibles
- Eliminación de humedad
- Revisión de puertas y ventanas
5. No esperes a que el banco te diga — pide tu avalúo con tiempo
Esto te da margen para corregir problemas.
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6. Considera un segundo avalúo si el primero es anómalo
En algunos casos se puede solicitar una revisión o un nuevo avalúo, especialmente si:
- Hay comparables mal seleccionados
- No se consideraron mejoras
- Hubo errores en mediciones
- Se omitieron características importantes
7. Trabaja con un asesor hipotecario experto
Un asesor puede ayudarte a:
- Comparar bancos
- Revisar tu perfil
- Analizar valuaciones
- Gestionar el proceso
- Evitar contratiempos
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¿Qué pasa si aun así el avalúo sale más bajo?
Tienes varias alternativas:
1. Negociar el precio con el vendedor
El avalúo es un argumento sólido y técnico.
Muchos vendedores aceptan ajustar el precio.
2. Aportar un enganche mayor
Si tienes liquidez, puedes cubrir la diferencia.
3. Cambiar de banco
Cada institución tiene criterios de valuación ligeramente distintos.
4. Optar por un cofinanciamiento
Como Crédito Bancario + Infonavit o Fovissste.
5. Cancelar y buscar otra opción
Si el diferencial es muy grande, insistir puede ser un mal negocio.
Cómo prepararte antes del avalúo (checklist práctico)
Marcado para que no se te escape nada:
✔ Revisa la documentación legal
✔ Confirma medidas reales del inmueble
✔ Atiende daños visibles (humedad, roturas, pintura)
✔ Ordena y limpia los espacios
✔ Asegura buena iluminación
✔ Ten planos y permisos a la mano
✔ Reúne información relevante sobre mejoras realizadas
✔ Conoce ventas recientes en la zona
Conclusión: El avalúo no es tu enemigo, es tu mejor aliado
Un avalúo bien entendido te protege, te da claridad y te ayuda a tomar la mejor decisión financiera posible.
No es un trámite más: es una herramienta para asegurar que estás haciendo una compra justa y sólida.
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